眾多名鋪名盤在遭遇回報困境，其中的原因是多方面的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，運(yùn)營模式的弊端、定位不準(zhǔn)、操作無效和規(guī)劃不當(dāng)是其中不可或缺的原因。
問題一：分割小產(chǎn)權(quán)出售
巨庫、第五大道等項目采取的運(yùn)營模式都是“打散產(chǎn)權(quán)”進(jìn)行銷售，就是將商鋪的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，然后將“帶產(chǎn)權(quán)的商鋪”直接銷售給投資者，投資者是商鋪的產(chǎn)權(quán)所有人。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心胡昕指出，這種經(jīng)營模式固然可以實現(xiàn)開發(fā)商的快速回款，增加現(xiàn)金的流動速度，但是分散的所有權(quán)使得經(jīng)營缺乏統(tǒng)一策劃、難以統(tǒng)一經(jīng)營方式，給市場定位和管理帶來巨大難題。這種模式是住宅的模式，不適合商業(yè)的運(yùn)作，從而導(dǎo)致投資回報的下降。
問題二：定位不準(zhǔn)
定位不準(zhǔn)是商鋪投資回報下降的很重要的原因。沒有很好地做市場調(diào)研，對該區(qū)域正的需求估計錯誤，經(jīng)營必然會失敗。這其中巨庫就是很突出的例子。
河北古司南公司認(rèn)為，巨庫的失敗主要原因是其定位不準(zhǔn)造成的。巨庫定位是時尚，但卻缺少極富特色的產(chǎn)品，難以吸引年輕的消費(fèi)群體。
問題三：操作失敗
操作失敗也是石家莊商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的癥結(jié)所在。眾所周知，商業(yè)的打造，需要一定的時間培養(yǎng)和統(tǒng)一的規(guī)劃，同時開業(yè)才會形成一定的氣氛�？墒堑谖宕蟮绤s是零散開張，造成商戶心理疑惑———怎么規(guī)劃中說的商業(yè)項目還都沒進(jìn)來呢？這對商業(yè)的整體形象就大打折扣，無法聚斂足夠的商業(yè)氛圍，也無法吸引更多的消費(fèi)者。
河北古司南公司指出，商鋪的經(jīng)營需要有統(tǒng)一的規(guī)劃，而目前開發(fā)商的操作是有一家算一家，不作統(tǒng)一的規(guī)劃，致使經(jīng)營過程中出現(xiàn)混亂的局面，難以控制全局。
問題四：規(guī)劃不當(dāng)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)劃不當(dāng)也是石家莊商業(yè)地產(chǎn)不成功的原因之一。而建外SOHO則是規(guī)劃不當(dāng)?shù)牡湫屠印ｋm然建外SOHO商業(yè)街和商鋪的設(shè)計非常前衛(wèi)、個性、時尚，但卻缺乏對使用功能合理的規(guī)劃，難以帶來旺盛的客流量。
河北古司南公司認(rèn)為該規(guī)劃方式以及裙樓中商業(yè)面積缺乏有效的“室內(nèi)通道串聯(lián)”。這樣的設(shè)計規(guī)劃顯然不便于客流在不同的商鋪之間流動，從而難以在所有商鋪之間形成穩(wěn)定、旺盛的客流量，最終對商鋪的經(jīng)營造成影響。
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