實(shí)際當(dāng)中，各個地區(qū)成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的條件不盡相同。
成立條件
1、如根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》及《南京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50％，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30％不足50％，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)由所在區(qū)的物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
2、如根據(jù)《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)程》成房物管[2003]7號 相關(guān)條款規(guī)定：公有住房出售達(dá)到總建筑面積1/2以上的，商品房出售達(dá)到總建筑面積2/3以上且竣工交付使用滿1年的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)籌備業(yè)主大會的成立。
3、京政辦發(fā)〔2001〕91號文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會�！�
4、根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的第七條相關(guān)規(guī)定： 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。
因此，一般來說，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會規(guī)程》對業(yè)主委員會的成立只做了原則性的規(guī)定，即小區(qū)成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會需要以住房的出售面積達(dá)到建筑總面積的一半以上，但是各個地區(qū)，根據(jù)該地區(qū)的實(shí)際情況又有進(jìn)一步具體的規(guī)定。
成立流程
（一） 提出申請
向房管局提出成立首屆業(yè)主委員會的書面申請，填報(bào)《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組申請表》，并且報(bào)街道辦事處備案。
（二） 成立業(yè)主委員會籌備小組
街房管局接到申請后，做出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組。
（三） 籌備小組開展籌備工作
1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主主意�！稑I(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個文件進(jìn)行，對相關(guān)規(guī)則、事項(xiàng)要制定詳細(xì)。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫等地下空間不計(jì)入投票權(quán)等。
2、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計(jì)算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計(jì)算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為準(zhǔn)。單位代表須有單位授權(quán)委托書。
3、組織各樓宇開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)委會候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在一起開會，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時分區(qū)召開業(yè)主大會，開會選出業(yè)主代表參加業(yè)主 |
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